+7 (495) 684-91-02 +7 (495) 684-90-93
Заказать звонок
Заказать экспертизу Задать вопрос

Новости

Что подписано о недвижимости 03.08.18?

Алексей Мазуров

Четыре ФЗ с номерами 339-ФЗ, 340-ФЗ, 341-ФЗ и 342-ФЗ, которыми внесены существенные изменения во все ФЗ о недвижимости: Гражданский, Земельный, Градостроительный кодексы, ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» и сопряжённые с ними ФЗ. Изменения во множество статей ФЗ, многостраничные, поэтому не будем утяжелять нижеизложенное всякими цифрами и буквами подпунктов, укажем суть.     

1. 339-ФЗ и 340-ФЗ

Посвящены самовольным постройкам.

Всего три года назад была почти полностью изменена статья 222 Гражданского кодекса о самовольных постройках (ФЗ от 13.07.15 № 258-ФЗ), и ФЗ от 03.08.18 № 339-ФЗ и 340-ФЗ фактически обобщают правоприменительную практику о самовольных постройках за последние три года, а также задают ей новое направление. 

При этом государство продолжает непоследовательность своих изменений о самовольных постройках, начиная с сохранения положений о них в гражданском законодательстве.  

Статья 222 Гражданского кодекса о самовольных постройках появилась задолго до Градостроительного кодекса, в котором, собственно, и должны быть положения о возведении и сносе любых построек, в т.ч. самовольных. Как ни странно, до сих пор их там вообще не было, 340-ФЗ их в него ввёл. Но 339-ФЗ опять почти полностью изменены (не отменены) положения гражданского законодательства о самовольных постройках.

Государство, с одной стороны, разными законодательными изменениями и многочисленными судебными решениями отрицает само право самовольного строительства, приобретение прав на самовольные постройки, их использование, с другой стороны – сохраняет положения о них и об условиях их узаконивания в главе Гражданского кодекса о приобретении права собственности, с обильным использованием в нём земельно-градостроительной терминологии. Эта непоследовательность теперь привела к размыванию положений об одном и том же – о самовольных постройках – по разным ФЗ, что затруднит не только их применение, но и поиск.     

Из конкретных положений 339-ФЗ и 340-ФЗ отметим следующие: 

  1. В статью 222 Гражданского кодекса вернулось отменённое в 2015 году «согласование» строительства, отсутствие которого является самодостаточным признаком самовольности постройки. С кем согласование – как и прежде, не уточняется. В законодательстве для разных построек, в разных местах, на разных стадиях оформления предусмотрено не меньше двух десятков согласователей. 
  2. Объявлена не самовольной, а значит, не подлежащей сносу, постройка, созданная с нарушением ограничений использования земельного участка под ней, если  «собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка». Безусловно, это незнание является предметом доказывания и оно вряд ли подтвердится, если ограничения на застройку предусматривались официально опубликованным нормативным актом, например, правилами землепользования и застройки.  Очевидно, в данном нововведении имеются ввиду ограничения или запреты строительства в разных зонах с особыми использования территорий (ЗОУИТ).  Действительно, на практике есть множество споров, установлены ли ЗОУИТ вокруг конкретных объектов, с какой даты, надлежащим ли органом и т.п. Теперь у  построек в ЗОУИТ появилось больше шансов остаться не снесёнными.       
  3. Ограничены полномочия органов местного самоуправления по сносу самовольных построек во внесудебном порядке. Теперь они не вправе сносить самовольные  постройки на земельных участках частных собственников, «кроме случаев, если сохранение таких построек создаёт угрозу жизни и здоровью граждан»; жилые и садовые дома; постройки, права на которые зарегистрированы в Росреестре. Для сноса таких самовольных построек нужно судебное решение. Органам госземнадзора, стройнадзора, природнадзора и другого госнадзора  предписано сообщать в орган местного самоуправления по месту нахождения самовольной постройки о ней, а тому – поведение в связи с таким сообщением, в частности, запрет вносить изменения в правила землепользования и застройки для узаконивания самовольной постройки, принять решение о сносе самовольной постройки или обратиться в суд о сносе самовольной постройки. 
  4. Введён порядок изъятия земельного участка с самовольной постройкой. Позволено  предоставлять «нечастный», в т.ч. ранее изъятый, земельный участок с самовольной постройкой через аукцион, и обязанность по её сносу возлагать на приобретателя такого земельного участка. 
  5. Дело по спору о сносе самовольной постройки «должно быть рассмотрено арбитражным судом первой инстанции в срок, не превышающий одного месяца со дня поступления заявления в арбитражный суд, включая срок на подготовку дела к судебному разбирательству и принятие решения по делу». Аналогичное положение введено в ГПК. И до них в последние годы суды в большинстве случаев принимали решения о сносе самовольных построек. Теперь такие решения в условиях загруженности судей и нехватки у них времени на изучение обстоятельств дел сделают такое большинство подавляющим.   
  6. Закреплено, что орган регистрации прав на недвижимость, если его вина установлена судом, возмещает убытки, причинённые правообладателю постройки, зарегистрированной в ЕГРН и впоследствии признанной самовольной. Это нововведение представляется особенно важным, поскольку до сих пор так называемая «правовая экспертиза документов», проводившаяся органами регистрации прав на недвижимость, которая вроде бы должна подтверждать законность создания постройки, в т.ч. защищать её от сноса, на практике оказывалась не имеющей значения, поскольку регистрация построек в Росреестре не препятствовала решениям об их сносе как самовольных, т.е. незаконных, а попытки взыскать с Росреестра убытки на существенные суммы оказывались в судах безуспешными.   

Наряду с положениями о самовольных постройках 340-ФЗ ввёл принципиально новые положения об индивидуальных жилых и садовых домах (далее – ИЖС), в частности:

Новое понятие ИЖС. Теперь высота ИЖС может быть до двадцати метров. Не указано, что ИЖС предназначен для проживания одной семьи, но установлено, что ИЖС не предназначен для раздела на самостоятельные объекты недвижимости. Площадь ИЖС в метрах не уточнена. 

ИЖС освобождены от разрешения на строительство, а значит, и от оформления ГПЗУ и схемы планировочной организации земельного участка, что требовалось ранее. Но при этом ИЖС сделано предметом госстройнадзора и не исключено его признание самовольной постройкой. Вместо разрешения на строительство ИЖС введены правила оформления уведомлений о планируемом и построенном ИЖС, но с отказными основаниями.

2. 341-ФЗ

Ввёл принципиально новые правила о публичных сервитутах для размещения линейных объектов на чужих земельных участках, в т.ч. частных собственников, без их изъятия у нынешних правообладателей, если линейный объект нужен для нужд местного населения и не приведёт к невозможности и существенному затруднению прежнего разрешённого использования земельного участка, в частности: 

  1. Положения введённой 341-ФЗ главы Земельного кодекса о публичных сервитутах для линейных объектов во многом аналогичны положениям главы Земельного кодекса об изъятии земельных участков для публичных нужд под линейные объекты, введённых ФЗ от 31.12.14 № 499-ФЗ.
  2. Отменены публичные слушания о публичном сервитуте.  
  3. Публичный сервитут на земельный участок считается установленным с даты внесения сведений о нём в ЕГРН на основании решении уполномоченного органа о его установлении, а не с даты последующего соглашения о публичном сервитуте между правообладателем земельного участка и лицом, размещающим на нём линейный объект на условиях публичного сервитута. 
  4. Публичный сервитут для линейного объекта на всех земельных участках стал платным, размер платы и убытков от такого сервитута правообладателю земельного участка подлежит расчёту. 
  5. Введён сжатый срок на судебное оспаривание публичного сервитута. 
  6. Требование о выкупе земельного участка, чрезмерно обременённого публичным сервитутом, правообладатель земельного участка вправе предъявить к обладателю такого сервитута, а не к установившему его органу.     

Восстановлена возможность строительства линейных объектов на категории земель сельскохозяйственного назначения без предварительного перевода сельскохозяйственного земельного участка в другую категорию земель, отменявшаяся в июле 2016 года.

Также 341-ФЗ установил, что предоставление земельного участка для размещения только линейного объекта государственного или муниципального значения – не на условиях публичного сервитута, а на иных правах – означает его отнесение к категории земель промышленности и иного специального назначения, без принятия решения о переводе или об отнесении такого земельного участка к определённой категории земель. Положения об этом содержатся в статье 11 341-ФЗ и распространяются на все категории земель, кроме категории земель населённых пунктов и мест, где не допускается размещение таких линейных объектов.   

3. 342-ФЗ

Посвящён в основном ЗОУИТ: охранным, санитарным, защитным и другим подобным зонам. Но есть в 342-ФЗ и другие существенные, касающиеся многих, нововведения. 

До сих пор положения о разных видах ЗОУИТ были в десятках нормативных актах со слабым обобщением. 342-ФЗ эти обобщения ввёл. 

Основные нововведения 342-ФЗ:

  1. Исчерпывающе перечислены виды ЗОУИТ, к ним впервые отнесены минимальные расстояния до магистральных газопроводов.  
  2. В отношении всех ЗОУИТ введено требование считать их установленными с даты внесения их границ в ЕГРН, но не позднее 2022 года, подробно прописаны правила внесения в ЕГРН границ ЗОУИТ и уведомления об установлении ЗОУИТ  попавших в них правообладателей земельных участков. 
  3. Новые правила возмещения убытков правообладателям недвижимости в ЗОУИТ  связи с их установлением, в т.ч. в случаях наложения на земельный участок ЗОУИТ разных видов.  

Также 342-ФЗ вне связи с ЗОУИТ:

  1. Расширил состав оснований для отказа во внесении изменений в разрешение на строительство.
  2. Предписал вносить в реестр границ ЕГРН перечень всех видов разрешённого использования земельных участков, установленных в правилах землепользования и застройки.

Оценивая все эти ФЗ в целом, полагаем их более отвечающим интересам различных органов (чиновников), а не частных лиц. Некоторые законопроекты в интересах частных лиц были отклонены. 

В частности, по-прежнему существуют широкие возможности признания построек самовольными, но не расширяются возможности строительства некоторых объектов на некоторых земельных участках, например, ИЖС на земельных участках сельскохозяйственного назначения крестьянских хозяйств, которое было разрешено до 2003 года: недавно Госдума отклонила очередной законопроект об этом. Расширение оснований для отказа во внесении изменений в разрешение на строительство тоже никак не признать в интересах частных  застройщиков.

Отклонён правительственный законопроект 2014 года об отмене категорий земель с переходом к территориальному планированию, хотя в 2018 году почти везде в стране приняты документы территориального планирования. Сохранение деления земель на категории существенно затягивает и удорожает многие виды деятельности, в т.ч. на которые государством выданы лицензии, в частности, недропользование. 

Отмену разрешений на строительство ИЖС перевесили «уведомлением», которое по сути является не уведомлением, а заявлением о разрешении строить ИЖС, поскольку введены основания для «уполномоченного органа» в ответ на такое уведомление отказать в строительстве ИЖС с сообщением об этом в госстройнадзор и госземнадзор, т.е. в Росреестр, чтобы не состоялась регистрация права собственности на ИЖС. Также постращали признанием ИЖС самовольной постройкой в ускоренном (один месяц) судебном порядке.

Публичный сервитут для размещения линейного объекта в редакции 341-ФЗ означает, что сетевые или другие организации, размещающие линейные объекты (трубопроводы, кабели, воздушные линии), могут быстро и неожиданно для правообладателя земельного участка «прийти» практически на любой земельный участок, а его собственнику придётся расстаться со своими планами по его использованию или торговаться/судиться с «сетевиком». При этом до сих пор было очень мало решений судов о сносе линейных объектов как самовольных построек.

За линейным объектом на условиях публичного сервитута неизбежно следует его охранная зона, т.е. ЗОУИТ, которая ещё больше ограничит пользование своим земельным участком, а убытки от ЗОУИТ предстоит доказывать. 

Задать вопрос эксперту

Ваше сообщение отправлено!
Мы вам скоро ответим.
*Неправильный телефон

разрешенные форматы: jpg, png, txt, pdf, rtf, doc
Данные пользователей защищены алгоритмом шифрования SHA-256
Нажимая на кнопку отправить вы даете разрешения на обработку ваших персональных данных.

Публикации

Контакты

Офис в Москве:

121069, Москва, улица Большая Никитская, дом 43 Тел.: 8-800-100-51-71,
+7 (495) 684-91-02,
+7 (495) 684-90-93.
E-mail: sav@expertsud.ru

Свидетельства и сертификаты